在买家有意下Offer前,地产经纪会荐议买家获取status Certificate,或是在Offer里加入condition.另一方面,买家经纪通常需要理解和熟悉这份报告 并完成初步的审查To Identify the red flags及回答客户的一些问题,像管理费,储备金,专项评估,董事会会议记录以及物业的其它一些问题.作为专业评审还要由地产律师来完成,律师可以在甚至上百页文件中快速找到重点和给出意见并回答买家的各种关切.旧楼或争议楼问题尤多,荐议作最后决定时征求律师的议见.
下面是报告里最常涉及到的重要部分和listing及合同中易出现错误的地方需要根据报告来确认的重点：
[一].单元信息：
MLS上listing上易给错的 信息包括有屋主名字(有的大楼报告不给出屋主名字),邮编（新楼大部分是错的),管理费数额(会注明是否含parking,locker费).地产合同APS中易填错楼层数,因为楼层超过12层以上的楼层数和地址上的单元号数字都会差一层有的会差两层.车位和储物间的产权和号码需确认.
[二].财务报表Reserve Fund and Reserve Fund Study:
储备金多少通常取决于公寓的规模,楼龄 .一般管理费的10～25％会预留作为储备金.看其是否充足.
Reserve Fund Study是Technical evaluation of entire development:Conducted by engineers,architects,other specialized technicians(咨询公司的名字在大楼报告上);Assesses adequacy of reserve fund and its contributions for the following 3 years.存在的问题报告作为Special assessments专项评估写在状况证明里面.对这个专项评估Sellers may provide holdback fees to buyer. 还要看近期管理费是否会有增加.
[三].法律纠纷方面：
公寓公司是否有纠纷和债务;屋主是否有欠费.
[四].Rules:
喜欢养宠物的买家, 需要了解下大楼对宠物的限制,是否可以养,尺寸,重量,品种,数量上的规定;
单元准备用来出租的买家,需要了解大楼对出租单元的规定,例如单元可以居住多少人哪,租期最少是什么啊.是否有Single family residence policy啊等.另外也需要了解下大楼有多少个单元在出租,以便了解出租行情.如果是自住买家,就需考虑出租单元过多是否给居住带来不便.
[五].Kitec piping
如果有这个问题报告中会注明.这种富锌聚合物管道(Polymer pipe由IPEX公司制造)因低成本和易安装,大量安装于1995-2007年.因特殊情况下因产生的脱锌和温度失效(82.2C)而易爆裂.主要安装在洗手间和厨房的部分.颜色为橘黄色,蓝色和灰色.需要确认如果有,是否已计划更换,费用是由大楼还是屋主承担,费用不菲.如果是大楼统一更换,可以向IPEX专项基金索赔.这种管材用在water tank 上最好确认,安装人员称为‘黑管子,白管子”.白管道是合格的新材料.
[六].Electric vehicle charging systems:
如果买家有用电驱动的车辆就需要确认是否已安装和计划安装EVCS as Common elememts,如果没有,如何申请安装,屋主需要承担的费用标准如何等.
[七].大楼的公共设施近期有何重大变更.最近一期的董事会议题,有无专项评估需要分摊费用的等.新楼一般有欠地税的费用,要holdback fee.
[八].公寓的保险证明文件和投保细则.
[九].其它事项Utilities ,Forms and agreements等:
这个保告每个大楼都会有所不同.新的大楼文件数量比较少.通常会附有一些表格像预授权管理费付费登记表,utilities administration fee收费和申请表,新房主和或租客申请登记表,甚至还会有所有单元,车位,储物间的信息等等.